Самовольная постройка в соответствии с действующим законодательством не является объектом гражданских прав, в связи с чем ее создание не ведет к возникновению у лица, осуществившего строительство, права собственности на нее. Самовольная постройка не может быть продана, сдана в аренду, иным образом отчуждена либо передана в порядке наследования.

По общему правилу, ответчиками по искам о сносе самовольных объектов являются лица, осуществившие самовольное строительство. Если лицо, осуществившее самовольное строительство, не владеет данным объектом, ответчиком по иску о сносе должен выступать владелец имущества. Если же самовольный объект зарегистрирован за одним лицом, но владеет им другое лицо, оба из указанных лиц подлежат привлечению к участию в деле в качестве соответчиков.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть заявлен как встречный иск по отношению к иску о сносе данного объекта, а также в самостоятельном порядке. Судебный акт о признании права собственности будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на объект.

Лицо, осуществившее самовольное строительство на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, находится в менее выгодных условиях по сравнению с собственниками земельных участков.

Судебная практика постепенно формируется таким образом, что позволяет арендаторам защищаться от исков о сносе самовольной постройки теми же способами, что используют собственники земельных участках по спорам о признании права собственности на самовольные объекты: доказывая соответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка, подтверждая попытки легализации объекта, предоставляя документы о соответствии объекта требованиям нормативов и его безопасности. В случае удачного завершения спора право собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка признано не будет, но в удовлетворении иска о сносе объекта может быть отказано.

В подавляющем большинстве случаев суды удовлетворяют иски о сносе самовольных объектов и обязывают лиц, осуществивших самовольное строительство (владеющих соответствующими объектами), снести такой объект.

Вместе с тем, применительно к осуществлению самовольной реконструкции суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до реконструкции. Как правило, наличие такого условия определяется путем назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела можно избрать одну из следующих линий защиты: обосновывать, что объект нежилого назначения был построен (реконструирован) до 01.01.1995, в связи с чем не может в принципе являться объектом самовольного строительства; при наличии права собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства; при иных правах на землю — обосновывать соблюдение градостроительных регламентов земельного участка, а также доказывать, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; в случае предъявления требований о сносе незаконно реконструированного объекта обосновывать, что им осуществлялась не реконструкция, а капитальный ремонт (переоборудование, перепланировка), а также доказывать, что объект может быть приведен в состояние, существовавшее до реконструкции с тем, чтобы избежать его полного сноса. Легализация самовольного объекта в судебном порядке предполагает признание права собственности на объект самовольного строительства в общем порядке, в порядке приобретательской давности.